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“這些(涉嫌違規(guī)的金融類)企業(yè)尋找營業(yè)場所，一般只有‘小業(yè)主’或‘二房東’愿意干，而且租金肯定會高出市場一大截。”

“市場上始終有資金在等著這樣一類‘折價’固定資產(chǎn)，最兇的能砍到三折左右買下來。”

“一家正規(guī)持牌的小額貸款公司，3個月時間里，員工數(shù)量就從20多人猛升到100多人，辦公面積從幾百增加到上千平方米。這可能說明，銀行融資太難，民間借貸反而迅速發(fā)展。”

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證券時報記者近日走訪上海“小陸家嘴”、浦東八佰伴商圈等一些地標(biāo)寫字樓后發(fā)現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟的影響已從金融、證券市場蔓延到實體企業(yè)，進而體現(xiàn)在辦公場所“退租”、空置率抬升和寫字樓租金下降等諸多方面。

這一波寫字樓退租潮的背后，仍是證券市場財富效應(yīng)不再、相關(guān)金融機構(gòu)整頓的后遺癥在起作用。

國內(nèi)經(jīng)濟仍在“爬坡”。2018年末，在金融、證券機構(gòu)扎堆的上海陸家嘴，表面上看不出什么異常，下班高峰的地鐵經(jīng)常要排隊5、6分鐘才能進站，晚上9點多的車廂仍是十分擁擠。

寫字樓出租率降逾10%

據(jù)部分樓宇的業(yè)主、大廈招商及物業(yè)管理者透露，上海陸家嘴區(qū)域一些辦公樓2018年初的出租率超過90%，但三季度以來出租率驟降到80%左右，降幅大于10%，分水嶺主要出現(xiàn)在2018年8~9月份。

一般而言，上海及周邊的杭州、南京等大城市商務(wù)寫字樓，空置率保持在10%以下尚屬正常，但像去年這樣半年內(nèi)出租率陡降10%，導(dǎo)致空置率升至20%甚至更多就顯得不那么正常了。一般來說，由于年初、年末節(jié)假日較多等，客戶退租多發(fā)生在每年的二、三季度，但有進有出，適量的小幅空置都屬于常態(tài)。

某臺資地產(chǎn)中介人士告訴證券時報記者，像北京部分金融機構(gòu)撤退那樣的情況，上海也有，但具體機構(gòu)名稱不便透露。該人士表示，有的企業(yè)把原來一個樓面縮減為半個，如果行業(yè)延續(xù)低迷，春節(jié)后這半個樓面或許也不在了。

記者在上海證券交易所周邊的某銀行大廈走訪，大樓物業(yè)人員表示，該幢寫字樓屬于國有資產(chǎn)，在入駐企業(yè)的篩選上更偏重大型證券、銀行類以及會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等機構(gòu)，相對來說出租率應(yīng)該算高一些的，但目前也不到85%。

該人士表示，企業(yè)退租也有多方面原因：有的是本身業(yè)務(wù)縮減，為降低成本，不再在陸家嘴這邊辦公。此外，現(xiàn)在上海一些新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也比較多，租金和稅收優(yōu)惠政策都較具吸引力，中小型企業(yè)出于性價比考慮，有的就會搬遷過去。

證券時報記者此前了解到，為鼓勵支持高新技術(shù)企業(yè)入駐，上海張江高科技園區(qū)近期就放出不少辦公樓出售，價格也不高。另外，上海虹口、嘉定等區(qū)，也針對不同類型科技企業(yè)推出創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠舉措，除人才、稅收相關(guān)政策外，也包括辦公場所租賃、出售等方面。

建筑高度492米的上海環(huán)球金融中心大廈(SWFC)，是上海最頂尖的辦公大樓之一。2018年以來，這里的寫字樓出租情況是否也發(fā)生了變化？對于記者的采訪請求，截至發(fā)稿時官方暫未回復(fù)。但據(jù)公開資料，上海環(huán)球金融中心大廈辦公樓層的租金價格為16.6~20元/平方米/天，第三方中介報價在13~24元之間，物業(yè)管理費為49元/平方米/月。作為參考，距此僅一條馬路的國家開發(fā)銀行大廈租金為8元/平方米/天左右，物業(yè)費為28元/平方米/月。事實上，前些年偏好頂級豪華寫字樓的“類金融企業(yè)”如今已人走茶涼，相關(guān)租賃變化情況應(yīng)不難判斷。

罕見！一年兩輪降價

在上海，業(yè)內(nèi)一般稱東方明珠電視塔周邊的金茂大廈、環(huán)球金融中心、上海中心大廈等為“小陸家嘴”，屬于金融城的最核心區(qū)域。再沿著浦東南路向南，在八佰伴商圈附近，基本就脫離了“小陸家嘴”范圍。記者采訪時了解到，此處的租金水平明顯低于核心區(qū)，且商務(wù)樓宇的空置率也在抬升。

上海第一八佰伴對面的中融國際商城(現(xiàn)1088廣場)處于黃金地段，大致是南面成片大型居民區(qū)與陸家嘴金融城的過渡地帶，緊挨上海軌交9號線出口。證券時報記者走訪周邊商戶時獲悉，該大樓2004年竣工開業(yè)，最初主要是百貨業(yè)，后改為大型電器商場，見證過互聯(lián)網(wǎng)電商對零售行業(yè)的巨大沖擊。相關(guān)置業(yè)顧問告訴記者，2015年前后，大樓商場的出租率降至70%左右，2016年開始大廈重新定位于教育培訓(xùn)，如今該類機構(gòu)入駐率已超過一半。

證券時報記者了解到，前兩年商務(wù)中心模式受追捧時，該大廈6層以上樓面的租金單價已達到8元/平方米/天以上，那時候下面商場租金也不過4~5元/平方米/天左右。上面的客戶大都是小型互聯(lián)網(wǎng)金融P2P一類的機構(gòu)，可以拎包入住，但后來常能看到維權(quán)人群。管理層出手整治之后，這里的租金開始往下走，相反下面商場的教育培訓(xùn)機構(gòu)租金則開始上漲。“新東方是我這里的第一個客戶，現(xiàn)在5年期合同就要到了，明年肯定是要續(xù)租的。”大廈內(nèi)部人士說。

一家內(nèi)資房產(chǎn)中介人士透露，2018年以來，市場對金融機構(gòu)的沖擊比較大，“從寫字樓招商的角度來看，只要是互聯(lián)網(wǎng)金融如P2P一類的公司，我們可能不會接受(其租賃委托)。”他舉例說，有的P2P企業(yè)涉嫌詐騙，會導(dǎo)致投資者群體維權(quán)，相關(guān)營業(yè)場所會被執(zhí)法機關(guān)查封，對業(yè)主來說風(fēng)險太大。“這類企業(yè)尋找營業(yè)場所，一般只有‘小業(yè)主’或‘二房東’愿意干，而且租金肯定會高出市場一大截。”他說。

綜合多位受訪者介紹的情況來看，該區(qū)域的寫字樓租金2018年以來已出現(xiàn)兩輪降價。一般而言，業(yè)主會在上一年末適當(dāng)上調(diào)租金，但2018年甫一開始租售情況就非常不理想，不少業(yè)主在年初紛紛降價，有的甚至低于上年末水平。進入第三季度，行情依舊低迷，部分樓宇進行第二輪降價。但盡管如此，商城路、張楊路附近寫字樓的出租率仍在下滑。

　樓盤大宗交易

壓價至三成

相比租賃，上海陸家嘴區(qū)域商業(yè)樓宇買賣市場也出現(xiàn)了多年未見的清淡景象，中小投資者陸續(xù)離場，但賣者心切，少量有實力的交易方往往能以超低價購入商用物業(yè)。

“2018年的整盤出售、土地出售等大宗交易供應(yīng)量比往年明顯增多。這意味著，出讓者突然多了起來，但接盤者數(shù)量少了，而且接盤者只是一些大型機構(gòu)，這樣就很容易砍價，不少最終成交價格往往是市場價的一半甚至1/3。”上述臺資地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)人士告訴證券時報記者。

該人士說，2017年四季度前后，市場整體成交量略微下滑，交易對手?jǐn)?shù)量明顯減少。一方面由于融資利率抬升，一些中小型投資公司或個人的投資意愿跌入低谷。而在同一時間段內(nèi)，大宗交易卻異常火爆，依靠那些融資成本低、實力雄厚的國企央企、大型投資公司或者一些民間聯(lián)合資本，5億至10億元的項目都能很順利地“去化”。市場上始終有資金在等著這樣一類“折價”固定資產(chǎn)去入手。

據(jù)介紹，物業(yè)的出售方，比如說地產(chǎn)基金以前收購的樓盤，或者是開發(fā)商留存的余量盤，甚至可以與土地項目一起打包出售。這種情況2018年在上海市場很常見，一個主要原因就是中小地產(chǎn)開發(fā)商需要快速回籠資金。

記者了解到，2018年以來，市場變化十分明顯。過去，上海市中心的存量土地幾乎沒有愿意拿出來銷售的，而自2018年四季度以來，城區(qū)地鐵站附近的項目出讓已明顯增多。有業(yè)內(nèi)人士稱，這表明多數(shù)開發(fā)商不看好商業(yè)地產(chǎn)，住宅類開發(fā)商在三、四線城市也已呈放棄態(tài)勢。

在采訪的過程中，記者獲得了另外一個重要信息：據(jù)知情人士透露，上海一家正規(guī)持牌的小額貸款公司，短短3個月時間里員工數(shù)量從20多人猛升到超過100人，辦公面積也從幾百平方米增加到上千平方米。這可能說明，當(dāng)前國內(nèi)的銀行融資渠道依舊狹窄，中小及小微企業(yè)的資金需求得不到充分滿足，因此推動了民間借貸的“逆勢”快速發(fā)展。隨后，記者追問這家小貸公司的名稱，但受訪者以過于敏感為由婉拒，只透露這家小貸公司位于上海張江。