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2021年第三季度，上海房地產市場整體保持復蘇回暖趨勢。戴德梁行近期發布的三季度報告顯示，在上海寫字樓租賃市場成交持續五個季度攀升后，三季度雖出現小幅下滑，但整體仍呈現持續強勁的態勢。值得注意的是，大宗交易市場方面，2021年前三季度上海共錄得61宗成交，總金額達833億，過往兩年內被抑制的投資需求在今年第三季度起被逐步釋放，上海房地產大宗交易市場有望重回千億規模。

甲級寫字樓空置率環比下降1.3%

在寫字樓市場方面，戴德梁行三季度報告顯示，在上海寫字樓租賃市場成交持續五個季度攀升后，今年三季度雖出現小幅下滑，但整體仍呈現持續強勁的態勢：甲級寫字樓凈吸納量錄得39.05萬平方米，環比二季度下滑2.48%，甲級寫字樓空置率17.5%，環比上季度下降1.3%。第三季度核心區表現良好，凈吸納量環比上揚65.2%，空置率環比下探2.47%。

據戴德梁行統計，三季度，上海寫字樓市場供應加碼，共有四個新增項目入市，合計帶來29.5萬平方米的體量，全部位于新興區。而從租金表現來看，報告顯示，三季度上海甲級寫字樓平均租金8.11元/平方米/天，環比二季度微漲0.37%；其中核心區為9.29元/平方米/天，環比上揚0.43%；新興區在優質項目入市的帶動下漲幅明顯，租金環比增長1.57%，達到6.47元/平方米/天。

從行業表現來看，戴德梁行方面注意到，三季度，電子信息科技及金融行業成交繼續保持領先，批零貿易行業成交增幅明顯。電子信息科技行業成交占比增長，張江及漕河涇依然是熱點板塊，其次是五角場-新江灣板塊，在明確的產業定位導向下無論是租賃市場還是土地市場都較為活躍；金融行業成交活躍，陸家嘴、竹園、北外灘仍是首選板塊；批零貿易行業成交占比上揚，交易板塊多點分布，其中南京西路、淮海中路傳統商圈成交數量較多，而在新興區的新入市的綜合體項目吸引了品牌快消品企業搬遷入駐。

仲量聯行上海商業地產部租戶代表總監黃臻表示：“科技新媒體和金融服務業企業積極尋求擴租機會。與此同時，來自生物醫藥企業的租賃問詢量也有所增加，尤其在前灘板塊尤為明顯。”據仲量聯行近期發布的報道，內資金融服務業與專業服務業公司的需求在陸家嘴區域依然活躍，而浦西中央商務區的需求則由一系列行業（包括金融服務業、專業服務業、零售和科技新媒體等行業）共同推動。非中央商務區凈吸納量錄得21.2萬平方米，需求主要來自內資企業。

大宗交易市場方面，據戴德梁行統計，2021年前三季度上海共錄得61宗成交，總金額達833億，其中第三季度成交共20宗，總交易金額為531億，交易活躍度同比、環比皆有大幅提升，過往兩年內被抑制的投資需求在今年第三季度起逐步釋放，上海房地產大宗交易市場有望重回千億規模。

另據仲量聯行研報透露，三季度，辦公物業資產仍是首選的收購標的，占總交易量一半。辦公物業開始受到關注，主要得益于上半年強勁的辦公樓租賃市場復蘇，尤其是在上海等一線城市。該份研報還指出，在29宗投資型交易中，社區商業/購物中心/商鋪等零售商業資產成交共8宗，總金額近364億，這主要得益于悅薈資產包和凱德資產包內3處位于上海的購物中心成交，總計交易對價突破300億。自用買家方面，企業購樓趨勢延續，政府及其投資平臺看好商辦，政府類買家大多偏好于交易對價在10億以下的寫字樓，大虹橋板塊為熱點區位。

上海市場將迎來全面復蘇

展望四季度，戴德梁行中國區項目及企業服務主管、董事總經理魏超英表示，預計四季度上海辦公樓整體供應或將放緩，核心區承壓相對較小，新興區供求壓力持續不減。“目前，京滬渝杭穗深六城試點營商環境創新，進一步破除區域分割和地方保護，取消對企業跨區域經營不合理限制，打破城市壁壘后未來企業落戶將更為便捷。”

魏超英向《華夏時報》記者解釋說，分行業發展來看，今年前八個月上海社會消費品零售總額保持穩步增長，在商業數字轉型方案實施及國際消費中心城市培育的積極政策導向下，有助于推動電商類及IT網絡技術服務型企業以及快消品企業發展壯大，從而帶來對辦公市場新的擴張需求。另外值得注意的是，伴隨體育十四五規劃出臺，上海將建成全球著名體育城市將推動體育產業下體育制造及相關企業新需求。

對于大宗交易市場的走勢，戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示，上海市場將迎來全面復蘇，今年上海大宗交易市場總成交金額有望突破千億大關；由于上海辦公市場短期內租金上調空間有限，未來投資型交易的物業類型將進一步分散化，打破以往以辦公為絕對主流的趨勢。

仲量聯行中國區投資與資本市場部負責人龐樹東也對中國商業地產市場的走勢保持了樂觀的態度：“今年中國商業地產市場正在經歷快速轉型。市場存在諸多不確定性，但與此同時也帶來了更多機遇。”龐樹東指出，“REITs的出臺給投資機構者提供了明確的退出方案，我們預計投資者對物流地產、產業園區和長租公寓的機會將繼續保持高度關注。“