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2021年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧。報(bào)告顯示，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年年初呈現(xiàn)出積極的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)各主要業(yè)態(tài)持續(xù)復(fù)蘇。

零售物業(yè)市場(chǎng)方面，由于新增供應(yīng)延期和吸納量的增長(zhǎng)，核心及非核心商圈項(xiàng)目的入駐率均得到提升，使平均空置率進(jìn)一步下降。物流地產(chǎn)市場(chǎng)方面，需求強(qiáng)勁加之供應(yīng)有限，使得租金加速上漲，空置率則下降至接近疫情前的水平。住宅市場(chǎng)方面，一季度上海出臺(tái)樓市調(diào)控新政，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。投資市場(chǎng)方面，優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定、長(zhǎng)期的投資資產(chǎn)仍然受到機(jī)構(gòu)投資者的追捧。酒店市場(chǎng)方面，上海酒店市場(chǎng)供給開(kāi)始回暖，高端及中高端酒店占據(jù)主流。

甲級(jí)辦公樓凈吸納量達(dá)2019年以來(lái)季度最高值

2021年一季度全市凈吸納量錄得28.8萬(wàn)平方米，為2019年以來(lái)季度最高值。本季度吸納量主要來(lái)自非中央商務(wù)區(qū)，中央商務(wù)區(qū)新增凈吸納量持續(xù)上升至3.7萬(wàn)平方米。隨著疫情影響逐漸消退，商業(yè)活動(dòng)穩(wěn)步恢復(fù)，內(nèi)資企業(yè)的表現(xiàn)也愈加活躍。與2020年年底相比，一季度內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)的租賃需求有所增長(zhǎng)，尤其是內(nèi)資公募基金與證券類公司。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東租戶代表總監(jiān)王岳表示：“租賃需求依然以成本控制型需求和總部整合需求為主，租戶利用租金較低的機(jī)會(huì)來(lái)升級(jí)或擴(kuò)張搬遷至更高品質(zhì)的新竣工項(xiàng)目。”

產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求穩(wěn)定推動(dòng)租金增長(zhǎng)

穩(wěn)定的需求推動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金持續(xù)增長(zhǎng)。2021年第一季度，位于市北板塊的兩個(gè)新項(xiàng)目竣工，總建筑面積約10.3萬(wàn)平方米。上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均空置率上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至13.5%。總體租賃需求保持穩(wěn)定。

科技企業(yè)繼續(xù)主導(dǎo)漕河涇板塊的租賃需求。例如，鷹角網(wǎng)絡(luò)在漕河涇中心租賃了10,000平方米的面積。化工和制藥企業(yè)在張江則繼續(xù)擴(kuò)張，如競(jìng)天生物在百佳通園區(qū)租賃了10,000平方米的面積。上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體租金繼續(xù)呈正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比上升0.6%至4.4元每平方米每天。

零售物業(yè)租賃需求加速?gòu)?fù)蘇

隨著疫情影響消退，上海零售物業(yè)市場(chǎng)煥發(fā)生機(jī)，租賃需求加速?gòu)?fù)蘇。一季度，市區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目的租賃進(jìn)展帶來(lái)了95,300平方米的凈吸納量。

一季度市區(qū)無(wú)新增零售物業(yè)供應(yīng)入市。諸多新項(xiàng)目受二月中旬春節(jié)假期的影響推遲了開(kāi)業(yè)進(jìn)度，有助于現(xiàn)有項(xiàng)目的持續(xù)恢復(fù)。由于核心商圈多個(gè)項(xiàng)目租戶調(diào)整進(jìn)展順利，空置率自上季度的11.0%環(huán)比降至10.0%。在非核心商圈，體驗(yàn)類和服務(wù)類租戶加速去化大量空置面積，使得空置率從上季度的11.4%環(huán)比降至10.8%。

由于活躍的高端消費(fèi)增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，核心商圈首層租金環(huán)比上漲1.3%至人民幣49.3元每平方米每天。非核心商圈租金止跌企穩(wěn)，環(huán)比微升0.2%至人民幣18.7元每平方米每天，這主要得益于標(biāo)桿型區(qū)域型購(gòu)物中心及高品質(zhì)社區(qū)商業(yè)的穩(wěn)步恢復(fù)。

電商制造業(yè)成物流地產(chǎn)租賃需求主力

2021年一季度，上海物流地產(chǎn)凈吸納量回升至84,065平方米。由于一季度無(wú)新項(xiàng)目竣工，現(xiàn)有項(xiàng)目的租賃成為吸納量提升的主要驅(qū)動(dòng)力。來(lái)自第三方物流的租賃需求尤為強(qiáng)勁，包括來(lái)自國(guó)內(nèi)外物流公司新租賃的簽訂和續(xù)簽。其他租賃需求主要來(lái)自于電商和制造業(yè)，這些企業(yè)在金山和臨港子市場(chǎng)都租賃了大量空間。

一季度上海物流地產(chǎn)空置率下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，基本與疫情前的2019年第四季度持平；地產(chǎn)租金環(huán)比漲幅從上季度的0.2% 加速升至0.7%，至人民幣1.52元每平方每天。

住宅開(kāi)發(fā)商放緩?fù)票P(pán)速度

一季度上海出臺(tái)樓市調(diào)控新政，以保障市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。新政出臺(tái)后，一季度開(kāi)發(fā)商普遍放緩?fù)票P(pán)速度。受到新房搖號(hào)積分制出臺(tái)以及春節(jié)假期的影響，一季度上海一手商品住宅新增供應(yīng)下跌60%至97萬(wàn)平方米。一季度無(wú)高端一手住宅項(xiàng)目入市。第一季度高端住宅一手價(jià)格保持穩(wěn)定。二手價(jià)格增速環(huán)比放緩0.2個(gè)百分點(diǎn)至3.3%，其中大部分增長(zhǎng)來(lái)自于新政出臺(tái)之前。

一季度的調(diào)控新政將有助于抑制投機(jī)及炒房行為、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。但由于真實(shí)購(gòu)房需求仍然強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)今年一手住宅市場(chǎng)仍將保持健康的銷售勢(shì)頭，但未來(lái)幾個(gè)季度的價(jià)格增幅可能會(huì)有所放緩。

酒店市場(chǎng)供給回暖，服務(wù)式公寓受青睞

上海酒店市場(chǎng)供給開(kāi)始回暖，高端及中高端酒店占據(jù)主流。2021年，上海預(yù)計(jì)共有5,644間客房涌入市場(chǎng)，超高端酒店占比約50%。民眾偏向于選擇周邊短途旅行，酒店投資方也會(huì)根據(jù)消費(fèi)者的新需求和偏好做出相應(yīng)的戰(zhàn)略布局。不少酒店集團(tuán)例如希爾頓、萬(wàn)豪等也都計(jì)劃在上海近郊開(kāi)設(shè)高端酒店，例如上海松江廣富林希爾頓酒店以及上海東方美谷JW萬(wàn)豪酒店。

同時(shí)，上海酒店交易市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，服務(wù)式公寓備受青睞。2020年，上海酒店和服務(wù)式公寓總交易額為56億元，位列全國(guó)交易額首位并且占全國(guó)總酒店投資額的75%。得益于穩(wěn)定的長(zhǎng)住需求，服務(wù)式公寓在疫情下的抗沖擊能力更強(qiáng)，截至2021年2月，服務(wù)式公寓的入住率為64%，較去年同期增長(zhǎng)了27.8%。